林良乐

自那时以来，房地产业经历了飞速的发展，并在2003年正式被国务院列为国家支柱产业。

一、在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制，全面保护自住需要、挤压投资投机需求。和日韩相比，我国的楼市调控虽然常称史上最严厉，但之所以屡不奏效，就是对真正经济杠杆的使用近乎于隔靴搔痒，力度太小太弱，常常诉诸持续性差，反复性多的行政控制，结果反而刺激楼市炒作之风越演越烈。

再加上阴阳合同盛行，监管部门明知故纵。在这个制度设计下，所有商业银行自然均严格审查和追踪贷款客户是否将质押房屋用于出租等商业目的。从这里也可以看出，中国楼市需求的极度膨胀其实是我们制度安排严重缺陷的必然结果。房产超10亿韩元(即约580万元人民币)保有税即达2%，对别墅和超过50亿韩元(约2900万元人民币)的高档住宅征收年5%的固定资产保有税(其中在城市化高峰期的1970年代后期至1988年，最高保有税率被调高为7%)。韩国从1974年就开始长期对住宅实行从0.2%低水平起征的累进固定资产税。

由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10%住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。日本住宅金融制度规定，购房人在还清房贷之前，房屋产权属于质押品，其质押前提为购房者家庭自用。如果农民有了土地所有权，按市场交易，自然就公平了。

现在出台的这些政策很多是属于应急式的，目的不是为了建立一个好的经济体制，而更多是为了平息民众的一些短期不满。另一个可能的后果是有些企业由于政府的限价，而不是市场竞争的因素，出现经营艰难，甚至破产，对就业不利。要照亮中国经济前行的轨道，需要的是所有微光的汇集。什么叫充分竞争？真正的竞争是自由竞争，只要自由竞争，没有所谓充分不充分。

虽然有些似乎言之有理。但就是利益，也要分长期和短期。

——编者在过去的3年中，世界经济一波三折，在这一历程中，作为全球第二大经济体的中国，政府亦对经济进行了强力的干预，从极度宽松货币、扩内需到眼下的限购、限价、限贷等一系列政策，让人眼花缭乱，目不暇接。如果要用充分竞争这个概念，那么多权力掌握在你手里，怎么充分竞争？那么多政府干预，哪来充分竞争？一个行业，如果有持续的高利润，一定是政府限制了竞争，给予在位的企业行政保护，阻止别人进入，比如中国的电信行业。另一个是基于利益的考虑，任何一种价格的调整都存在利益的分配，还有第三方，利用调控的机会在强化干预经济的权力，从而寻租。一个扩张，一个收缩，给整体经济的影响是巨大的。

宏观的刺激政策，货币过多之后，应该回到正常，但这又带来另一个负面影响。如果亏了政府给补贴，那谁会去生产高质量的东西？人的本性，每一个人都想用最简便的方式牟利，这里不存在谁高尚谁不高尚的问题。要牟利可以，但要先为别人创造价值，先使别人幸福，自己才能幸福，这就是市场的逻辑。《南风窗》：您对改革的下一步悲观吗？张维迎：我是谨慎乐观。

在这种情况下，市场的力量就显得很微弱，像现在浙江的企业家都想着怎么傍政府，傍央企。投资越多，可以得到的利益越多，这是出于掠夺资源，分享租金的利益驱动。

如果气质往不好的方向变化，改革就越来越难，就会倒退，矛盾会越来越突出，甚至带来很大的社会问题。在市场环境下，自由交易意味着总价值会增加，市场经济一定是双赢的，一定总价值要增加

这个现象本身非常值得思考，既然有15%以上美国人不得不有时依赖领薪日贷款，这种商业对社会显然有贡献，但社会中多数人又同时支持禁止领薪日贷款。银监会成立以来，把建立良好的公司治理机制作为国有银行改革的一项重要内容，用心良苦。首先，由于农村人口占49%，未来经济增长更多来自消费的前提之一，是农民包括老农民的收入必须上升。如果监管者为了自己的方便禁止非正规金融、禁止高利贷机构，像格拉姆母亲这样低收入的千千万万家庭，就永远买不上房子，受害的是这些中低收入老百姓。汤敏博士最近去内蒙古武川县农村调研，在那里了解到，一位全国三八红旗手牵头办起养鸡合作社，已带动3个乡的600户农家养鸡。在她2009年发表的学术论文领薪日贷款的放贷者：是英雄还是恶棍？中，专门把有领薪日贷款店和没有这类高利贷金融服务的社区进行对比，看这两组社区在受到暴雨、水灾、山崩、火灾、地震等自然灾害冲击后，在住房贷款破产率、偷盗率、急病发病率等方面的差别。

Morse教授发现：在一个加州社区受自然灾害冲击后，其房屋按揭贷款的破产率会上升72%，但是如果社区内有领薪日贷款等高利贷服务，住房按揭贷款破产率会少增一半，只比平时增加36%左右，每千户人家要少1.22户人家申请住房贷款破产。也就是说，因为有活跃的CDS衍生品让银行更好地安排自己的风险组合，结果使从这些银行贷款的各类企业受益，不管这些企业自己是否为CDS的标的物。

所以，就有了农村老年人养老基金会被禁。为什么像领薪日贷款看起来这么吃人的高利贷会有这种社会价值？其实，这涉及到金融产品的主要功能之一，即借贷交易帮助家庭、个人平摊短期开支或收入冲击所带来的压力，将短期大额开支摊平到未来更长时间中，减少短期困难对家庭、个人生活的冲击，让他们尽可能继续正常生活。

过去几年里，媒体和政客给人的金融衍生品的印象是，信用违约证券是金融危机的罪魁祸首。问题起源于人的行为，而不是自身无主动性的金融工具。

这是监管者应该记住的道理。那么，CDS的存在对你的企业、对社会的意义是什么？是使银行有能力降低信用风险，使银行和其它信贷机构更愿意做放贷，所要求的利率回报也更低，这些都让企业和社会受益。今天，一方面是正规商业银行8%左右的贷款利率，另一方面是温州等地月息2%到8%的民间借贷。道理很简单，企业和企业家有好的创业项目，但资金不一定够，因此，如果金融市场能提供更多、成本更低的资金，更多企业和创业者就能发展了，经济和就业自然会更上一层楼。

可是，在没有金融衍生品的社会里，银行面对三大挑战：流动性风险、利率风险和信贷违约风险。他估算：在发达国家里，每千人口一般有45到50个小企业，而中国目前每千人口的企业数量为12个。

金融衍生品是一般大众不会也不用接触的，这使人们从表面上看不到因而不能理解其价值。风险和稳定始终是强化监管的合理理由。

二是保护金融消费者的利益，说民营金融机构出于逐利会发放高利贷，剥削借款人。一方面中小企业贷款风险较高，监管机构(包括财政部)并未出台相关的不良贷款核销政策、营业税减免政策、贷款风险权重的专门计量方法。

到1970年，美国再推出住房按揭贷款证券，亦即：先将千千万万家庭的住房按揭贷款放在一起，打成包，然后以贷款包的未来现金流做抵押，发行贷款包证券化债券，结果使整个住房按揭贷款市场的资金供应，几乎无限地多，使众多家庭能得到住房按揭贷款、买上自己的房子。但是工具如何用是技术问题，必须通过实践摸索改进，但不是通过禁止能解决的问题。总体而言，这些研究发现，虽然金融衍生品像电一样，如果用得不当，可以造成伤害，但是，金融衍生品不是大规模杀伤武器，而是对社会有总体正面贡献的金融工具，它们让银行以及其它金融机构能够更好地配置自己的利率风险、流动性风险和信用违约风险。借贷过程一般比较简单、方便，张三只要带上近几月的工资单、个人支票和最近的银行账户单(如果张三没工作或者连银行账户也没有，那就不行)，到领薪日贷款店，写上350美元的个人支票、支票签名日写成十几天后的领薪日，就能借走300美元。

王垸村是否为特例呢？并非如此。为什么没有因3万亿元呆坏账而取缔四大国有银行，却因最多几百亿元的呆坏账而禁止农村金融？在美国，今天和过去都有离谱的高利贷机构，尤其有一种叫领薪日贷款(paydayloans)公司，更是引发了社会和政客的谩骂。

金融危机以来，加强监管的呼声很高。2010年11月，耶鲁大学的两位教授——AlessioSaretto和HeatherTookes对标准普尔500指数公司在2002至2009年间的资本结构情况做了研究。

其实，解决三农问题的关键，不在于政府增加补贴，而在于放开农民的金融手脚，让他们有创建基层金融组织、获得基本金融服务的自由。在监管政策的制定过程中，必须权衡利与弊，特别是在利为显而易见但社会成本并不直接可见的情况下，更不能只看利而忽视负面社会后果。